Resolução por atraso da incorporadora: documentação, restituição e gestão do conflito

1. Antes de discutir quanto devolver, defina por que o contrato terminou

É comum que a incorporadora utilize a palavra “distrato” para praticamente qualquer encerramento antecipado de promessa de compra e venda.

Juridicamente, essa simplificação pode gerar problemas.

Há diferença entre:

• o comprador simplesmente não querer mais permanecer no negócio;
• as partes negociarem consensualmente seu encerramento;
• o comprador se tornar inadimplente;
• a incorporadora ultrapassar o prazo de entrega e o adquirente pedir a resolução pelo inadimplemento da vendedora.

Esses cenários podem produzir consequências distintas.

Primeiro filtro

Essa separação é especialmente relevante porque a Lei nº 13.786/2018 não é aplicada retroativamente pelo STJ aos contratos celebrados antes de sua vigência.

2. Quando o atraso ultrapassa a tolerância, a lógica da restituição muda

Para contratos submetidos ao regime do art. 43-A da Lei nº 4.591/1964, a cláusula de tolerância pode afastar a caracterização do inadimplemento por até 180 dias corridos, desde que expressamente pactuada, clara e destacada.

Ultrapassado esse período, se o adquirente não deu causa ao atraso, a lei permite que ele promova a resolução do contrato.

Nesse cenário, o §1º do art. 43-A prevê:

• devolução da integralidade dos valores pagos;
• consideração da multa estabelecida;
• pagamento em até 60 dias corridos da resolução;
• atualização na forma prevista pela própria legislação.

Esse regime não deve ser confundido com as retenções previstas para situações em que o desfazimento decorre do próprio adquirente.

A Lei nº 4.591/1964 contém, no art. 67-A, disciplina específica para distrato e resolução por inadimplemento do comprador, inclusive com hipóteses de retenção e prazos próprios.

Por que essa diferença importa para você?

Imagine dois compradores do mesmo empreendimento:

Comprador A decide sair porque reorganizou suas finanças.

Comprador B pede a resolução depois de ultrapassado o prazo de entrega aplicável.

Embora os dois casos possam ser chamados genericamente de:

“cancelamento de contrato”.

a causa jurídica do encerramento precisa ser classificada antes de você avaliar o cálculo apresentado pela incorporadora.

3. Contratos antigos exigem uma trilha de análise própria

Para relações de consumo submetidas ao regime anterior à Lei nº 13.786/2018, a jurisprudência continua desempenhando papel central.

A Súmula 543 do STJ estabelece que, na resolução de promessa de compra e venda sujeita ao CDC, a restituição deve ser integral quando o desfazimento decorre de culpa exclusiva do promitente vendedor ou construtor; se a causa for atribuível ao comprador, a restituição é parcial.

Além disso, os Temas Repetitivos 970 e 971 tratam das consequências do atraso em contratos examinados sob o regime jurisprudencial anterior.

No Tema 970, o STJ definiu que a cláusula penal moratória, quando equivalente à indenização locativa, em regra impede cumulação com lucros cessantes.

No Tema 971, decidiu que, em contrato de adesão no qual a penalidade tenha sido prevista apenas para o comprador, essa cláusula pode servir de parâmetro para fixar indenização pelo inadimplemento da construtora ou incorporadora.

O próprio STJ registrou que os dispositivos da Lei nº 13.786/2018 não foram aplicados diretamente aos casos dos Temas 970 e 971, justamente porque as situações julgadas eram anteriores ao novo regime legal.

Por isso, a data do seu contrato é indispensável para definir as regras aplicáveis.

4. Organize um dossiê financeiro e cronológico

Antes de formalizar o pedido de resolução, procure responder:

qual era a data prevista?

havia tolerância válida?

quando ela terminou?

quando o adquirente reclamou?

quanto ele pagou?

a unidade foi disponibilizada?

houve alguma conduta do comprador que interferiu na entrega?

qual versão contratual rege a unidade?

Esse dossiê deve ser organizado antes de uma negociação ou medida judicial.

Ele permite avaliar se o caso recomenda:

• manutenção da posição contratual;
• correção de procedimento;
• negociação;
• restituição;
• composição;
• ou defesa judicial.

5. Avalie a proposta de restituição antes de assinar

Ao receber uma proposta de encerramento, não examine apenas o valor final. Confira como a incorporadora classificou a causa da resolução, quais parcelas foram consideradas e quais retenções pretende aplicar.

Também é importante verificar se o documento contém quitação ampla, renúncia a direitos ou prazos de pagamento diferentes daqueles aplicáveis ao caso.

Perguntas úteis

Uma proposta padronizada não significa, por si só, que os percentuais estejam corretos para o seu caso.

O documento deve ser confrontado com a causa do encerramento, a data do contrato, os valores pagos, as cláusulas pactuadas e o regime jurídico aplicável.

Essa conferência reduz a possibilidade de um segundo problema surgir dentro do primeiro: um atraso da obra seguido por uma restituição calculada a partir do regime jurídico errado.