Atraso na entrega de empreendimentos: como mapear risco contratual e exposição perante adquirentes

1. Antes de medir o atraso, a empresa precisa saber qual prazo está medindo

Em empreendimentos imobiliários, não basta registrar no sistema uma “data prevista de entrega”.

É necessário conseguir responder:

• qual data aparece no contrato;
• se existe prazo de tolerância;
• como essa tolerância foi redigida;
• qual é o termo previsto para obtenção do habite-se;
• quando a unidade estará efetivamente apta à disponibilização;
• se houve algum fato atribuível ao próprio adquirente;
• e quando o contrato foi celebrado.

A Lei nº 4.591/1964, após as alterações introduzidas pela Lei nº 13.786/2018, exige que os contratos de unidades em incorporação tragam quadro-resumo com informações relevantes, inclusive o termo final para obtenção do habite-se e os efeitos da intempestividade.

E o prazo de tolerância de 180 dias?

A legislação admite que a entrega ocorra em até 180 dias corridos além da data contratualmente prevista, sem gerar resolução ou penalidade para o incorporador, desde que essa tolerância tenha sido expressamente pactuada de forma clara e destacada.

A jurisprudência do STJ já reconhecia a validade da cláusula de tolerância limitada a 180 dias, associando-a às particularidades e incertezas normais da construção civil.

Isso torna insuficiente simplesmente verificar se o contrato contém a expressão “180 dias”. A empresa precisa conferir:

Esse último item é especialmente importante.

O STJ mantém o entendimento de que a Lei nº 13.786/2018 não se aplica retroativamente aos contratos celebrados antes de sua vigência. Portanto, um mesmo empreendimento pode exigir análises jurídicas distintas conforme a data de contratação das unidades.

2. Depois do prazo, o atraso deixa de ser apenas questão de cronograma

Nos contratos sujeitos ao regime introduzido pela Lei nº 13.786/2018, ultrapassado o prazo previsto no art. 43-A sem que o adquirente tenha dado causa ao atraso, a legislação estabelece consequências jurídicas específicas.

Se o comprador optar por resolver o contrato, a lei prevê devolução da integralidade dos valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 dias corridos da resolução, com a atualização prevista legalmente.

Se o adquirente adimplente mantiver o contrato, a mesma lei prevê, por ocasião da entrega, indenização equivalente a 1% do valor efetivamente pago à incorporadora por mês de atraso, calculada pro rata die, com correção monetária segundo o índice contratual. As multas previstas para mora e resolução não são cumuláveis entre si nos termos do próprio art. 43-A.

Isso significa que, passado determinado marco, a empresa precisa deixar de enxergar o problema apenas como:

“quantos dias faltam para terminar a obra?”

e começar a perguntar:

“qual é a exposição contratual de cada unidade neste momento?”

Uma matriz de risco pode ajudar

Além da legislação atual, os Temas 970 e 971 do STJ permanecem relevantes para a compreensão da exposição em contratos e situações submetidos ao regime jurisprudencial analisado nesses precedentes.

O Tema 970 estabeleceu que, em regra, a cláusula penal moratória fixada em valor equivalente ao locativo afasta sua cumulação com lucros cessantes. Já o Tema 971 admitiu utilizar como parâmetro contra a incorporadora a cláusula penal prevista apenas para o inadimplemento do adquirente em contrato de adesão.

Por isso, a mensuração do passivo não deve partir de uma fórmula única aplicada a toda a carteira.

3. O principal ativo defensivo é conseguir reconstruir o empreendimento

Quando surge uma reclamação meses ou anos depois, a pergunta jurídica não será apenas se a obra atrasou.

Será necessário demonstrar o que aconteceu, quando aconteceu e quais providências foram adotadas.

A documentação também é importante quando a empresa atribui parte do atraso a fato excepcional ou à conduta do próprio adquirente.

A cláusula de tolerância existe justamente para acomodar parte das incertezas normais da atividade construtiva. Por isso, alegações posteriores de caso fortuito, força maior ou responsabilidade do comprador precisam ser examinadas a partir de fatos específicos e prova contemporânea, e não apenas por justificativas genéricas.

O jurídico não deveria receber o problema somente depois da ação

Um fluxo mais seguro conecta:

obra → incorporação → comercial → atendimento → financeiro → jurídico

Quando o cronograma indica risco real de extrapolação, a empresa pode antecipadamente:

• identificar contratos atingidos;
• classificar regimes jurídicos diferentes;
• estimar exposição;
• revisar comunicações;
• preservar documentos;
• preparar critérios de negociação;
• evitar respostas contraditórias entre setores.

O objetivo não é eliminar toda controvérsia.

É evitar que um atraso operacional se transforme também em falha documental, contratual e de governança.